HOOFDSTUK 2
HET UITZOEKEN

Pandje vinden
Wie wil kraken, doet er goed aan om de fiets te pakken en zoveel mogelijk leegstaande panden in kaart te brengen. Wanneer later een pand onverhoopt niet tot de mogelijkheden blijkt te behoren, heb je meerdere mogelijkheden om op terug te vallen. Mensen die voor het eerst kraken wordt in principe aangeraden om met een pand te beginnen dat in eigendom is van een woningcorporatie of van de gemeente (OBR, Ontwikkelings Bedrijf Rotterdam). Weliswaar zijn deze partijen doorgaans ervaren in het omgaan met krakers, over het algemeen zullen zij zich geen illegale acties veroorloven om je eruit te zetten.

Een goede methode is ook om bij iedereen die je kent rond te vragen of zij nog een leegstaand pandje weten. Wanneer zij er praktisch naast wonen, hebben zij een goed beeld over de leegstand en of er nog wel eens iemand komt. Wanneer er tussentijds gerenoveerd is, dan is dat feitelijk gebruik in de zin van artikel 429 sexies Sr. Bij opslag draait het erom of er sprake is van actieve danwel passieve opslag. Indien er waardevolle spullen zijn opgeslagen waar nog voldoende toezicht op is, dan duidt dit op actieve opslag en dan is het feitelijk gebruik. Achtergelaten spullen die klaarblijkelijk niet meer opgehaald zullen worden, zijn geen actieve opslag en staan niet in de weg aan de leegstandstermijn. Voor de vraag of opslag feitelijk gebruik is, wordt soms ook wel een ’30-procentscriterium’ gehanteerd.

Het enkele bestaan van een huurovereenkomst brengt uitdrukkelijk nog geen feitelijk gebruik met zich mee, het pand moet daadwerkelijk worden gebruikt.

Het verdient de aanbeveling om een pand uit te zoeken dat een eigen opgang heeft. Het kraken van portiekwoningen is wel mogelijk, maar wanneer een gedeelde ingang nog in gebruik is door zittende huurders, kan dit een probleem opleveren. Wanneer je echter op goede voet met de eventuele buren staat, heeft de praktijk uitgewezen dat het zeker niet onmogelijk is om een portiekwoning te kraken.

Eigenaar, vergunningen
Zodra je een aantal opties hebt, kun je achterhalen wie de eigenaar is door naar het CIC (City Information Centre)  te gaan. Deze informatie is openbaar, dus is men verplicht om deze te verstrekken. Bij het CIC is het opvragen van de eigenaar kosteloos (in tegenstelling tot het Kadaster). Wanneer er sprake is van een particuliere eigenaar zullen zij doorgaans wel naar je legitimatie vragen, je naam wordt dan geregistreerd (als je dit niet wil, kun je naar het Kadaster gaan).
Wanneer je bij het CIC bent, kun je meteen vragen of er plannen mee zijn: is er een bouwvergunning aangevraagd of afgegeven; zijn er sloopvergunningen? Wanneer er vergunningen zijn, betekent dit dat je in de regel niet sterk staat wanneer de eigenaar een kort geding tegen je aanspant en kun je overwegen om voor een ander pand te gaan. Wanneer een pand pas voor het volgende jaar op de slooplijst staat, is het misschien wel de moeite waard. Voor wie het groots wil aanpakken: de slooplijst is overigens tevens openbare informatie.

Bij het CIC kunnen ze ook zien of er een aantekening bij het pand staat, bijvoorbeeld als het pand is gesloten op grond van overlast. In het bijbehorende besluit is dan de exacte datum van sluiting en duur van de sluiting te vinden.

Via de websites van de deelgemeenten kun je ook achterhalen of er vergunningen voor een bepaald pand zijn. Voor de meest actueel bijgewerkte informatie over vergunningen kan men zich het beste wenden tot de bouwinspecteur van het desbetreffende gebied. Voor telefoonnummers van de verschillende bouwinspecteurs: http://www.wonen.rotterdam.nl/.

Ook bij het Kadaster kun je opvragen wie de eigenaar is. Dit kost echter wel geld (10 euro). Als je een uittreksel bijhet Kadaster vraagt, krijg je een overzicht van de kadastrale kaart van de omgeving mee. Bij het kadaster hebben ze nog meer informatie zoals bijvoorbeeld de bouwtekeningen. Dit laatste kan handig zijn wanneer het een zeer groot pand betreft en wanneer je wil weten of het pand in verbinding staat met naastgelegen panden. Gegevens opvragen van het Kadaster is via het Internet goedkoper.

Zeker als je van een particulier gaat kraken kun je het je niet verloven om niet precies te weten met wie je te maken hebt. Je hebt onvoldoende informatie in handen als je enkel de naam van een vage stichting hebt op het moment dat de eigenaar zich bedient van intimidatiepraktijken. Zorg altijd dat je een recente uitdraai van het CIC hebt.

Leegstand
Het is in principe van zeer groot belang dat het pand een jaar leegstaat. Wanneer een pand wordt gekraakt dat minder lang dan een jaar leegstaat,  is een strafrechtelijke ontruiming (zonder rechterlijke tussenkomst) te verwachten. Het risico bestaat dan tevens dat de eigenaar het pand onklaar maakt door alle voorzieningen te slopen, waardoor het enorm veel tijd en energie kost om het pand weer voor bewoning geschikt te maken. Je bent overigens pas strafbaar wanneer je je niet na vordering door of vanwege de rechthebbende uit het pand verwijdert. Het overtreden van artikel 429 sexies is strafbaar. In de regel wordt er echter niet tot vervolging overgegaan en ben je de volgende dag weer op vrije voeten. Zie voor de tekst van de relevante wetsartikelen hoofdstuk 5 ‘RECHTEN’, pagina 13 e.v.

De makkelijkste manier om vast te stellen dat een pand een jaar leeg staat, is door simpelweg uit je eigen ervaring te weten dat er al een jaar lang niks met het pand is gebeurd, omdat je het scherp in de gaten hebt gehouden. Daarom kan het handig zijn een lijstje bij te houden met de data wanneer je een pand voor het eerst gespot hebt. Nog een manier om er achter te komen hoe lang geleden een pand leeg is komen te staan, is door met de buren te praten. Hierbij dient men echter voorzichtig te werk te gaan, want je wilt niet dat de eigenaar op de hoogte wordt gesteld.

Een andere methode is om de Eneco Energie Service op te bellen om te vragen hoe het met de voorzieningen zit, of die nog steeds zijn aangesloten en indien afgesloten, wanneer dit gebeurd is. Hierbij hoef je niet de naam van de vorige contractant te vragen zodat het in principe geen privacy-gevoelige informatie betreft. Niettemin wordt nog wel eens geweigerd om de informatie te geven. Soms wordt er ook gezegd dat het simpelweg niet mogelijk is om het in het systeem te zien. Je kunt het, gelet op de vele telefonisten, gerust nog een keer proberen in een ander telefoongesprek. De aanhouder wint! Ook kan het zijn dat ze bij Eneco Netbeheer (van het energienet inmiddels Stedin Beheer B.V.) de informatie wel willen geven. Wanneer de stroom niet is afgesloten hoeft dit niet automatisch te betekenen dat het pand het afgelopen jaar nog in gebruik is geweest. Wanneer het wel is afgeloten, is dit wel een sterke aanwijzing over het moment van leegstand. Het is overigens wel steeds meer het beleid om de stroom niet af te sluiten wanneer bewoners zijn uitverhuisd, maar dit is zeker geen ijzeren wet (vooral niet bij slooppanden of ex-hennepplantages)!

Telefoonboeken van voorgaande jaren kunnen informatie geven over wanneer een verhuizing heeft plaats gevonden.

Wanneer er een bedrijf in heeft gezeten, kun je met de naam van het bedrijf naar de Kamer van Koophandel gaan en vragen wanneer dit verhuisd is. Dit kost 11 euro en deze informatie is in het uitreksel te vinden omdat hierin de wijzigingen worden bijgehouden.

Indicaties of een pand leegstaat, maar die niet direct iets over de exacte duur van de leegstand zeggen zijn bijvoorbeeld: stof op de ramen, enorme hoeveelheid post in de brievenbus of dichtgemaakte brievenbus. Dichtgeplankte woningen staan vaak voor langere duur leeg. Wanneer er een stalen deur is geplaatst, wijst dit erop dat het niet meer wordt gebruikt en meestal dat men voorlopig ook niet van plan is om er op zeer korte termijn er iets mee te doen.

Een korte tussentijdse renovatie wordt wel aangemerkt als feitelijk gebruik. Nogmaals: het enkele bestaan van een huurovereenkomst uitdrukkelijk niet! Voor dit laatste zie: HR 2-2-71, arrest Nijmeegse kraker.

Wanneer een woning onbewoonbaar is verklaard door de gemeente, dan staat dit meestal met witte spuitbus op de stalen deur aangegeven en dan is het in strijd met de APV om een dergelijk pand te kraken. In dit geval zal er bij zo’n pand ook een aantekening in het systeem van het CIC staan, en ook dit betreft openbare informatie.

Plannen, toekomst
Niet alleen de duur van de leegstand is van belang, ook de te verwachten duur van de leegstand is van belang. Hierboven is al het een en ander gezegd over plannen en vergunningen. Wanneer je er enige tijd wil blijven zitten, is het raadzaam om een pand te kiezen waar voor de komende jaren geen enkele plannen mee zijn. Wanneer een pand te koop of te huur staat, dan kan dat betekenen dat er helemaal geen aanpassingen verricht hoeven te worden om het te exploiteren. Dan sta je bij de civiele rechter niet erg sterk.

Bij slooppanden die de eigenaar leeg laat staan, hoef je niet altijd te wachten tot het pand een jaar leegstaat. Artikel 429 sexies is bedoeld om eigenaren de gelegenheid te geven om in een redelijke termijn een bestemming voor hun vastgoed te vinden. Bij het slopen van panden gaat het dus tegen de strekking van dit artikel in om de termijn van een jaar onverkort te hanteren. Niet iedere Officier van Justitie zal hier echter in meegaan.

Via het Internet en buurtkranten valt informatie op te doen over de plannen met een bepaald gebied in een wijk. Soms worden er hele straten in fases gesloopt. In veel gevallen is de buurt over het algemeen tegen deze sloopplannen. Dan kan het goed zijn om alvast de politieke ontwikkelingen in de gaten te houden om je eventueel toekomstige mede straat-bewoners te kunnen ondersteunen in hun buurtstrijd.

Dubbel check
Hoewel een pand leeg lijkt te staan, kan het zijn dat er toch nog geregeld iemand het pand betreedt. Dit is simpel te achterhalen door iets tussen de deur en de deurpost te stoppen dat eruit valt zodra iemand deze deur gebruikt. Te denken valt aan een takje, coctailprikker, plakbandje of iets anders onopvallends. Probeer ook alvast te bedenken op welke manieren je binnen zou kunnen komen (tuin, open raam, kelderluik, etc.).

Kraakspreekuur
Zodra je genoeg informatie denkt te hebben, kun je bij het kraakspreekuur vragen of zij iets over het pand weten. Misschien is het al eerder gekraakt geweest of weten zij wanneer het pand ongeveer leeg moet zijn gekomen. Verder kunnen ze je daar voorbereiden en eventueel meehelpen bij de actie. Zie voor openingstijden en adres de lijst met handige adressen en telfoonummers aan het einde van deze handleiding. Voor wie zijn uitzoekwerk op een hoger plan wilt brengen, is de publicatie ‘De heren zijn toch geen inbrekers?’ van het SPOK (Specultie Onderzoeks Kollektief), een prima naslagwerk.

http://www.xs4all.nl/%7Eravijn/spok/spok_inh.htm

Advocaat
Het kan handig zijn om van tevoren te bedenken welke advocaat je wilt hebben voor het geval dat je wordt opgepakt. Advocaten die meedoen aan het systeem van gefinancierde rechtsbijstand, bevinden zich eerder wat meer aan de linker kant van het politieke spectrum. Mensen uit de sociale advocatuur zullen zich eerder extra inspannen om je te helpen. Leer het telefoonnummer uit je hoofd, of  schrijf het voor de actie ergens op je lichaam. Zie de lijst met handige adressen.

Kort geding tegen de staat
Bij panden waarbij er extra risico bestaat dat de politie ten onrechte tot ontruiming overgaat, kun je van tevoren een advocaat in de hand nemen, die eventueel een kort geding tegen de staat kan aanspannen of daarmee kan dreigen in geval er onverhoopt ontruimd lijkt te gaan worden. Er bestaat een advocaat die zich hierin heeft gespecialiseerd. Omdat hij het nogal druk heeft is het wel van belang om hem tenminste drie werkdagen van te voren te voorzien van: ‘het adres van het te kraken pand, de datum van de voorgenomen kraakactie, ongeveer een tijdstip (i.v.m. planning), een goed bereikbaar telefoonnummer, volledige naam, adres bij het bevolkingsregister en geboortedatum van een persoon op wiens naam een eventueel kort geding gevoerd gaat worden en die ook een bewijs van onvermogen aanvraagt, zo veel mogelijk gegevens over het pand, waaronder in ieder geval informatie over de leegstandsduur en eventuele opslag en/ of werkzaamheden in het pand en een adres waarheen, ook na onverhoopte ontruiming, post gestuurd kan worden. Ook zo spoedig mogelijk een bewijs van onvermogen, een laatste inkomstenspecificatie en een laatste bankafschrift.’
Verder is het volgende van belang: ‘In zaken tegen de staat reken ik geen eigen bijdrage, in ieder geval niet bij personen met een minimaal inkomen. In andere zaken kan mij gevraagd worden om van het rekenen van een eigen bijdrage af te zien, bijvoorbeeld omdat het een principiële zaak betreft of omdat de bewoners geen of erg weinig geld hebben. De griffiekosten en dergelijke breng ik wel altijd in rekening. Verder veronderstel ik als bekend dat je, als je een procedure verliest, meestal in de proceskosten van de tegenpartij wordt veroordeeld en dat die niet onder de toevoeging vallen. Of dat dan verhaald kan worden is een andere zaak, maar ik heb in ieder geval gewaarschuwd.’ (Mr. Marcel Schuckink Kool).

Verder naar Hoofdstuk 3